“破局退租压力，首都零售市场生变”

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悲惨的租赁压力、首都零售市场的变化

近几年，北京apm有很多头等舱临街的快时尚大店被包下了，今年6月，跨行的gap店也因“租赁期满”刚刚关门。 北京apm不断调整顶级业态，近期专注于化妆品和体育时尚，相继引进众多中高端化妆企业品牌，将原快时尚店铺的位置取代为开放的阿迪达斯全球企业品牌中心。

这也是目前北京零售市场的缩影。 在经济和疫情的双重影响下，各个业态都面临着“弃假救真”的过程。 其中，餐饮、快时尚、儿童和娱乐等一直以来引领扩张趋势的业态增长失速，但例如运动服饰品类仍在全市乃至全国范围内逆势配置，提高市场份额。

饮食、服装是收缩的重点

日前，仲量联行研究部访问了北京市内40个积分高质量购物中心项目，结果显示，今年上半年，全市多家零售商缩小了实体规模，大部分购物中心提高了租户的租赁、项目空的安装率 截止到年6月底，北京市区市场空的安装水平上升到8.6%，郊区空的安装率增加到9.3%。 二季度市区整体净吸收量创下-14.5万平方米的纪录。 即全市租赁面积比新租赁面积超过14.5万平方米，是北京市场历史最高水平。

从业态来看，餐饮业态关门面积最大，占总量的36%。 其中，由于餐厅一般店铺面积较大，正式餐厅类别的关门面积占餐饮业态的3/4，关门数量约为餐饮关门总量的半数( 48% )。 另外，咖啡茶饮、快餐、小吃、烘焙面包店关门面积分别为14%、7%、4%、1%。 因此，目前购物中心餐饮层和餐饮店楼层空的设置压力相对最大，正式餐厅和大面积餐饮店招商缺口较大。

仅次于餐饮的服装业态关门面积比达到18%。 快时尚整体疲软，中国乃至全世界门店大规模关闭、战线缩小。 这一趋势在近两年出现，forever 21、old navy、new look等企业品牌已经退出中国，疫情进一步加剧了快时尚实体业态的宕机。 因此，快时尚店的租赁退租面积占该业态总量的22%，预计短期内还将进一步上升。 例如，gap已经关闭了多家店，一些店在关闭店之前进行了促销。 快餐店往往出租跨越项目一层或多层的大面积，位置优越，展示面优越。 因此，其拆迁将极大地影响项目的直观形象，业主往往需要将其铺地面积分割出租，从而明显增加项目招商负荷。

另外，儿童和娱乐业态受到疫情冲击，关门面积所占比例分别为8%和9%。 事实上，由于许多儿童商店在疫情过后一直关闭，许多已确定租赁返还意向和计划的企业品牌还没有撤掉物品装置，特别是儿童教育培训类零售企业品牌。 因此，儿童业务形态的实际租金总量和业务形态占有率明显高于调查数据，以儿童业务形态为中心的商业项目和综合购物中心的儿童群体空预计面临压力。

一些业态店铺看机器的布局

从横向关店和开店前夕(高于开店前夕)的情况来看，北京整体关店面积为开店前夕面积的3倍左右(年二季度时间剖面，疫情影响大规模显现，新诉求要赶上短期内不上市的租房水平。

仲联行认为，本赛季拟开业的门店大多从去年年底开始接触、谈判、签订租赁，无法完全体现疫情过后市场上的租赁活动。 另外，随着北京新型冠状病毒肺炎对市场带来新的冲击，一些店铺难以开设。 但是，目前的市场中，虽然一直有扩张计划，但未找到合适的店的零售商本季度仍在市场上持续关注机会，寻求面积，期待疫情后市场的恢复。

其中，尽管餐饮业的租赁量最大，但这个业态也处于领域不断洗牌、企业品牌更迭的过程中。 在北京市“即将开业”的面积中，餐饮企业品牌所占比例达到34%。 今年5月至6月初，当北京防疫要求降级、市场诉求略有回升时，餐饮零售商的咨询、观摩等租赁表现较其他业态活跃。

仲联行认为，近年来，商业项目持续提高餐饮业态占有率，部分业主大幅提高餐饮店租金水平，从而提高整体收入绩效，部分餐饮租户利润受到挤压。 在目前的市场环境下，业主需要根据实际情况降低餐饮租金，从而使餐饮零售商获得更大的利润空，实现中长时间项目表现的稳定。

但与此相反，儿童和娱乐产业短期内复苏受阻，前景相对不明朗，租金率高，新的诉求水平依然很低。 一些店在5、6月份暂时盈利，但6月北京新疫情过后，反复关店，给零售商带来了很大的压力。 随着疫情防控常态化，许多儿童和娱乐类零售商将采取保守审慎的战略，难以在年乃至明年年初进行扩张动作。 但一些高质量、大面积的娱乐类租户此时首次进京、求面积，充分把握住租户议价能力增长的机会，预计疫情过后开业，有望增加本市被控娱乐类费用诉求的反弹性。

值得注意的是，在大环境充满不确定性的背景下，运动服饰品类仍在北京乃至全国范围内强势布局，其新租户面积占全市开业面积的11%。 截止到二季度末，国内外体育时尚和体育时尚零售商多有扩张，李宁、安踏、fila、阿迪达斯、lululemon等地有新店和正在改装的店。 体育类目销售总体恢复较快，增长前景相对较好，部分企业品牌年上半年零售额有所增加。 因此，以往在高质量项目中找不到扩张机会的许多体育企业品牌，充分把握了在当前市场的机会，丰富了在北京的布局。

仲联行认为，目前，由于疫情的蔓延，各零售业态大幅洗牌，是业主整体性转变的关键时刻，企业品牌方和业主方采取的战术措施将决定疫情后的恢复能力和中长时间的增长空之间。 从零售商的角度来说，一些企业品牌的退租和收缩会给其他企业品牌带来扩张的机会。 对于有扩张意愿的零售商来说，现在是进入市场领先的高质量项目的时机，从而对自己的知名度和影响很大。 零售业务必须完全利用这个变局，把握市场脉搏，仔细筛选，相应地调整产品线和快速发展方面的要点，实现开源。 例如，时尚行业将重点放在其体育服饰子企业品牌的延伸上，餐饮类企业品牌将扩大“小而美”的子产品线，提高市场份额和竞争力。