“苏州加码楼市调控，效果怎么？那些城市会跟进？”

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中新经纬客户5月13日电年后，江苏苏州楼市、地市成交。 二手房价格幅度扩大，许多高单价、高溢价率的土地成交，刷新了许多板块的“地王”记录。 在市场的普遍期待下，近期苏州升级版楼市调控政策终于落地。

5月11日，苏州市印发《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康快速发展的补充意见》(以下简称《意见》)。 根据《意见》，苏州工业园区全境、苏州高新区的部分要点区域，新建住宅限制为三年。 苏州工业园区为全域二手房，限制为5年。 在苏州工业园区全域，新购买获得预售许可的商品住宅，实行人才优先购买政策。

苏州楼市、地市成交火热

根据诸葛房数据研究中心的报告(以下简称“报告”)，年后，苏州的新建住宅、二手房市场的成交仍在继续。 4月，商品住宅成交67.57万平方米，比上个月上涨102.09%，比去年同期上涨47.67%。 二手房成交95.79万平方米，比上个月上涨52.24%，比去年同期上涨82.5%。

照片:诸葛找房数据研究中心的报告

照片:诸葛找房数据研究中心的报告

照片:诸葛找房数据研究中心的报告

照片:诸葛找房数据研究中心的报告

受成交量上涨刺激，苏州二手房挂牌量也明显上涨。 报告显示，3月份苏州二手房挂牌参考均价为26629元/平方米，比2月份上涨544元/平方米，比上个月上涨2.09%。 4月二手房挂牌参考价格平均为27324元/平方米，比3月上涨695元/平方米，比上个月上涨2.61%。

诸葛房数据研究中心拆除师孙明英表示，从去年10月开始，苏州二手房价格连续7个月环比上涨，同时近期涨幅不断扩大。 工业园区和高新技术产业开发区二手房挂牌量在苏州各地区居领先地位，工业园区4月二手房每平方米挂牌量为35908元，高新技术产业开发区为25176元，这也是这两个地区实施限售政策的重要原因。

照片:诸葛找房数据研究中心的报告

照片:诸葛探房数据研究中心的报告数据截至2019年5月11日

另据报道，苏州土地市场也在狂奔。 2019年1-4月，苏州住宅用地出让金为622亿美元，比去年同期上涨10.23%，但土地规划建筑面积减少9.34%。 苏州土地市场受关注度较高，进入2019年，高单价、高溢价率土地成交，刷新了许多板块的“地王”记录。

限量销售代码诱导楼市预计将趋于稳定

《意见》规定，对苏州工业园区全境、苏州高新技术产业开发区部分要点区域(东靠京杭运河、西靠珠江路、南靠竹园路、北靠邓尉路的新建商品住宅实施限制转让措施。 在限制转让区域内新取得预售许可的商品住宅项目(包括取得预售许可、未开始网络签名的项目)，可以在购买者取得不动产权证之日起经过3年以上后转让。

另外，《意见》对苏州工业园区全境二手房实施了限制转让措施，确定购房者通过二手房市场交易新获得房产权证5年后可以转让。

孙明英表示，与限购相比，此次出台的苏州限购政策要点是，目前热点二线城市限购政策一般限制在2-3年。 此次苏州在部分地区限购5年，对稳定市场预期和房价走势，吸引合理购房，抑制投机诉求具有重要意义。

58安居客房地产研究院首席拆房师张波也在与《证券日报》的采访中表示，从“限售”政策的具体副本来看，并未采取“一律”的方法，而是根据地区不同而有所区别，具有较强的对比性。

冷却土地市场

《意见》要求调整土地转让的估算规则，将土地转让的估算条件从定值调整为区间设定。 土地竞价超过市场指导价的10%，不含10%的，将工程竣工验收后申请预售许可的规定调整为超过市场指导价的5~10%的，工程竣工验收后申请预售许可。 调整土地竞价超过土地转让市场指导价的25%后转为一次报价转让办法的规定，超过市场指导价的10~25%后转为一次报价转让办法。 一次报价区间相应调整。 具体转让地块的估算规则和相应要求，由土地转让方案和转让公告确定。

报告认为，提高高额土地出让门槛，对开发商资金链要求更高，有利于开发商合理获取土地的土地价格竞价超过市场指导价的10%-25%后，转为一次报价办法，将是土地价格的竞争次

让认证人才有富余

《意见》还表示，苏州工业园区将对新获得预售许可的商品住宅实施人才优先购买政策。 房地产开发公司应当将预售许可建筑面积的50~60%的住宅优先销售给在苏州工业园区就业、创业、在本市没有自有住宅的人才。 人才的具体认定标准和优先购买政策由苏州工业园区管委会另行制定。

对此，孙明英认为，土地和楼市成交热是苏州限购政策出台的市场背景。 应该注意的是，此次限购区域确定了工业园区和高新技术产业开发区的要点区域，其他区县不在限购范围内。 这次的政策在工业园区的限制也不一样，为认定人才留有余地。

孙明英表示，苏州此次房地产市场调控政策的出台，是落实“房地产不收购”，稳定地价、房价、预期的具体措施。 苏州调控政策代表了目前同类型城市的政策取向，楼市、地级市过热调控加政策出台，近期一线城市都存在明显的市场活跃现象，后续调控加预期依然存在。

中原地产首席拆船师张大伟也认为，近期热点土地市场出现监管码的可能性非常大，楼市小阳春之下，多城市将出现土地市场过热引发的监管升级。

中新经纬客户方面观察到，此次苏州调控政策没有升级限购、限贷政策，没有信用文案，购房资格认定也没有变化。

“苏州的限购政策只会增加，相对于对市场影响最大的信贷紧缩政策，苏州还没有出现，预计政策影响不会太大。 ”张大伟说，从全国各地来看，除非紧缩信贷，提高首付，否则对苏州这样明显过热的城市来说，抑制市场非常困难。 (中新经纬APP ) )。