“2018年浙江卖地收入全国居首 15省市预计今年土地财政增速为负”

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21世纪经济研究院拆师卢常乐

导线

从土地依存度排名来看，中西部省份和近两年地价、房价涨幅较快的浙江、江苏等地区对土地财政依赖度较高。

与往年明显不同的是，今年的土地市场整体趋于“低调”。

根据国家统计局最新公布的数据，2019年1月至2月，全国房地产开发公司土地购买面积比去年同期略有减少，大部分城市土地成交溢价基本维持在10%左右，明显低于年平均30%的溢价率水平。

究其原因，“土地财政”作为地方政府重要的收入保障逐渐开始“褪色”。 21世纪经济研究院拆师观察到，在已公布的2019年各省市地区政府财政预算报告中，半数以上的地方政府主动下调了今年的“土地财政”收入计划，减轻了财政收入对土地出让的依赖。

那么，那些省市地区对土地财政收入的依赖度高吗？ 2019年，那些省市地区调整土地收入的幅度大吗？

3月20日，21世纪经济研究院拆迁师选取年各省市的土地出让金、常规公共预算收入统计两者的比例情况，研究不同省市地区的土地财政依存度情况。 另外，年各省市的政府性基金收入、2019年政府性基金预算收入也入选，通过对策了解了各省市自主调整土地财政的整体情况。

从土地依赖度排名来看，中西部省份和近两年地价、房价涨幅较快的浙江、江苏等地区对土地财政依赖度较高，安徽、河南、四川等省份，得益于大规模棚改货币化安置，土地出让金大幅上涨。 在降低财政依赖度的预算方面，青海、四川、重庆等省市是调整力度最大的地区。

近六成的省市依赖土地

总的来看，各地国有土地的转让收入受房地产市场政策的影响很大，与房地产市场的波动周期基本一致。

从全年土地转让总收入来看，浙江、江苏、山东土地转让收入全国领先，均超过5000亿元，其中浙江土地出让金收入7378.81亿元，居全国首位。 青海、海南、宁夏等地区受供给地节奏的影响，土地出让金相对排名靠后。

以年各省市地区土地转让收入与常规公共预算收入之比作为土地财政依赖度的重要参考标准，年土地财政依赖度最高的是浙江，达到1.12。 其次是江西和安徽，这个比分别达到0.96和0.9，与地方常规公共预算收入差不多。

这基本上来源于这几年大规模棚改的货币化安置行动。 以浙江省杭州市为例，年下半年制定10万户棚户区拆迁计划后，年杭州迎来拆迁高峰期，由此间接带动年上半年，杭州土地出让金上涨至1345.1亿元，远远超过历史同期水平。

21世纪经济研究院拆师观察到，在统计的30个省、自治区和直辖市中，以地方土地转让收入占常规公共预算收入的比例0.5为划分标准，全国30个地区中有17个省市地区的比例高于该标准，近6成。

这表明全国一半以上的省市地区存在土地财政依赖度较高的现状。

在土地依存度排行榜的末尾，北京、上海、海南等发达省市的土地财政收入与常规预算收入之比不足0.3，同样内蒙古、宁夏和黑龙江等地的土地财政收入之比也低于0.3。

21世纪经济研究院拆师介绍，这两类地区对土地财政的依赖度较低，但具体构成原因各不相同，而北京、上海、海南等发达省市产业基础丰富、税收比例高，因此对土地财政的依赖度也相对较低。 另一方面，内蒙古、黑龙江、宁夏等地区反而局限于经济快速发展滞后、房地产市场热度不足，也直接影响了当地土地出让的市场成交情况。

结合年公布的各省市土地出让金占常规公共预算收入的比例和财政赤字情况，以20%的财政赤字率和土地出让金占常规公共预算收入的比例0.5为划分标准，现阶段全国各省市的土地财政依赖情况可分为4种类型。

一是以浙江、江苏为代表，财政赤字率低，但土地财政依赖度高。 二是以北京、上海、吉林、辽宁为代表的地区，财政赤字率和土地依存度低三是财政赤字、土地依存度高，以贵州、云南为代表四是财政赤字高，但土地依存度低，以黑龙江、宁夏两地为代表。

21世纪经济研究院的解体师认为，虽然各地区对土地财政的依赖度不同，但财政赤字率在一定程度上可以反映当地的经济实力、产业基础。 在此基础上，这4类城市中，地区财政赤字率和土地依赖度高的省份，在财政收入来源自身较少的条件下，必须更加警惕未来土地市场下跌带来的冲击和影响。

半数以上降低卖方的预期

年下半年，由于房地产市场调控日趋严格，土地市场紧缩的迹象明显。 受土地“降温”的影响，2019年许多省市地方政府也确定了下调“卖地”收入的前景。

21世纪经济研究院拆师观察到，根据已经公布的2019年各省、直辖市、自治区财政预算案，半数以上的省区确定将今年的政府性基金收入调整为负增长。

众所周知，政府性收入一般包括国有土地出让权、彩票发行等途径获得的收入，其中从各省市往年政府性收入的实际构成来看，转让国有土地出让权获得的收入占了很大比例。

在统计公布的26个省市地区财政预算计划中，15个省市地区确定今年政府基金收入呈负增长，同样占近6成。 其中，青海、四川、重庆和浙江四个省市2019年政府性基金预算收入降幅均超过20%，分别减少60.5%、38.5%、33.07%和20.9%。

在已公布的2019年26个省市地区财政预算案中，包括广东、福建、上海、吉林、山西在内的5个省市地区在预算案中确定了今年政府性基金预算收入下降的首要原因——“因国有土地开采权转让导致收入预算减少”。

21世纪经济研究院拆迁师认为，这些降低政府性基金收入的省市地区，基本上考虑到国家对房地产市场调控紧缩政策的影响，加强了土地出让市场的不确定性，从而积极调整了土地出售收入的预期。

另外，在公开的26个省市地区中，有9个地区的财政预算增加了2019年的政府基金预算。 但从整体来看，各省市增长率不高，预算增长率5%左右的省市地区占6席，其中广东省的预算收入直接设定为与年收入相同。

陕西和天津市今年的政府基金预算都超过了20%，分别达到了29.6%和25.6%。 天津市在今年的财政预算案中也指出了“其中土地出让收入1387亿元，预计增长40.7%，第一是土地出让交易量有所增加”的首要原因。

21世纪经济研究院拆师表示，可能与供给地的市场节奏有关，天津、陕西等省市地区大幅提高了政府性基金的预算收入，但从目前公开的各地政府性基金预算收入目标的整体趋势来看，基本反映出今年各省市陷入土地市场困境的总体预期

从长远来看，各地积极降低土地市场预期，也有助于当前许多地方政府财政对土地转让收入的依赖，从而提高地方财政质量和收支稳健性，有利于地方经济健康持续快速发展。