“资本涌入存量房市场 “旧楼改造、城市更新”将成下一增长点”

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中新经纬客户端7月15日电(魏薇饰)随着北上广深等一线城市率先进入储蓄住房时代，“旧楼改造、城市更新”为城市旧城腾(/K0 )换鸟、土地可持续快速发展提供了新的思路，成为房地产市场新的风口。 业内人士认为，对一线城市来说，“旧楼改造、城市更新”有助于库存和房地产的充分利用，也有助于形成更好的投资机会，对部分公司的上传和产业集群的形成等起到了积极的作用。

掘金库存市场

中国房地产市场已经从土地开发的增量模式扩大到城市更新的存量模式。 目前，一些地方城市土地供应不足，加之土地价格高企，新增土地越来越不足。

世邦魏理市发布的《年北京房地产市场回顾与2019年展望》报告显示，北京高质量写字楼、零售房地产市场去年供应量下降，仅为年初预测的52%，新增供应量创历史新低，商业房地产也进入库存时代。

在土地短缺的存量时代，随着城市产业结构和人口结构的调整和变化，城市中心地区的部分建筑在功能和定位上与所在地区和市场诉求不一致，降低了建筑的采用效率。 城市更新将为这些建筑提供新的改造方案，对现有建筑进行重新包装、定位，并进行改造、改建，进而重新租赁运营，为旧建筑注入新的生命，实现土地资源的节约集约利用。

作为房地产市场风向标的一线城市，对城市更新这一课题表现出浓厚的趣味性。 根据年末上海市印发的《关于全面推进本市土地资源优质利用的若干意见》，指出上海将“在存量空期间，以质量求快速发展”。 2019年6月，深圳市规划自然资源局发布《深入推进城市更新事业促进城市优质快速发展的若干措施》，鼓励旧工业园区升级改造支持实体经济快速发展。 许多城市利用低效率的库存建设用地进行探索，不断解放城市的新空之间。

中新经纬的客户方面观察到近年来更多的公司将目光投向行业，付诸实践，北京创意亮点五十五号(以下简称“亮点”)就是其中之一。 北京东四十条的热门文创园、北京市历史文保街区内的东四七条文创园等6个正在运营的文创园，总建筑面积约达十万平方米，是城市更新的典型例子。

文创园来源:回答者提供照片

“市中心空之间的改造，不仅考虑了设计和空之间的融合，还考虑到了城市的人文精神、对城市的理解和管理水平、友好水平的建设。 ”亮点丁平说。

从硬件改造到软件运用

要说城市更新的例子，北京的798，上海的新天地就是大家耳熟能详的例子。 初期，城市更新侧重于硬件的设计改造。 目前，城市更新的重点突出在后期运营和资源聚集整合上。

年，原北京计算机二厂部分旧厂房对外招标，要求对其进行重新改造，在得到东城区和区属公司东方信达的支持后，丁平率领亮点队承担了这个改造项目。

丁平说，改造开始后，她对硬件的目标非常确定，其基础水平是办公室。 这是因为完全按照国际化设计中心的标准，进行了所有基础设施、配置五星级的双路供电、中央空调试设备的全面覆盖和wifi的全面覆盖。

来自设计师的丁平希望改变城市办公大楼上千个严谨紧张的面孔。 因此，她将文化艺术的美创也纳入到改造中，说“美也是竞争力”。 丁平先生自信，90年代后期的人们不需要国贸这样的商圈，也不需要炫耀财富。 他们解释说，更聪明、低调、健康、舒适，办公室和生活的边界更模糊，因此很容易看到楼顶

文创园顶楼花园来源:回答者提供照片

除了硬件的差异外，亮点文创园在软件运营上也反复着自己的初心和功夫。

首先，拒绝大杂烩，走高级路线。 文创园地处城市中心位置，反复创新人文艺术路线。 因此，租户的选择更偏向于网络科技、设计艺术、创新创意等新兴产业。 这是因为车来了，包括keep、绿色联盟等公司的上传，都对城市高端产业的回流有吸引力。

其次是灵活的办公室，办公室空之间的节约。 文创园在室内设计了多个共享办公室，使租户无需保留会议室，文创园还提供咖啡吧、休闲区等共享区域，为租户节省了越来越多空的时间。 另外，随着上传公司的迅速发展、规模的扩大，办公室空之间可能会出现不足，亮点是在现有的基础上进行空之间的重建，办公室空之间灵活相通，公司的未来。

公交搜索公司“车来了”于2019年1月上传亮点文创园，董事长孙熙博士向中新经纬的客户介绍。 亮点文创园容积率高，采用率达80%，车来签约租用850平方米，但实际采用面积达700平方米，以前办公楼采用率为60%、1000平方米，实际采用面积未达到700平方米。 实际上

最后，场景革命提供人文服务。 为了营造文创园独特的气质和氛围，亮点在设计之初就考虑到公司上传的体验，不仅采用大面积的绿植营造舒适的办公氛围，还设计了连廊花园、口袋公园为人们休息和放松提供新的场所。 丁平表示，亮点企业品牌下楼盘的80%面积将出租给目前高质量独角兽公司，剩下的20%面积用于设计和艺术相关实验。 目前，文创园提供每周的禅修活动、各月的艺术展览、设计展览、不定期的书籍共享、展览等人文艺术设计上的定期活动。 此外，在持股运营阶段，该项目由亮点自身的房地产团队主导运营，服务质量也得到了上传公司的认可。 目前，各个项目的上传率达到90%以上。

文创园室内空之间的设计来源:回答者的照片

文创园的改造案例向业界展示了旧厂房和办公楼的新可能性。 此后，亮点相继与北京市其他旧楼改造项目连接，旧厂房、写字楼、酒店再次开始生机勃勃，成为网红打卡胜地。

“旧建筑改造的关键是重新激活旧建筑使其发挥作用，在空之间赋予越来越多的拷贝，为人们创造更大的价值。 空之间有了自己的设计，再将艺术和设计融入其中，让一幢办公楼产生了自己的气质，文化产生了真正的社会价值，引起了人们的凝聚和着迷。”丁平认为。

易居研究院智库中心的研究总监督对中新经纬的客户方表示，旧办公楼的改造多考虑到改造的性价比概念，如果简单改造进行租赁，此时从地区的角度来看，出租人多愿意出租，特别是这2 之间的相关机构增加，此时对这种不动产租赁的诉求变大，即改造的快速发展空之间很大。

严跃进指出，关于工厂改造，由于用地性质的限制，实际上改造面临着制约。 目前，工厂改造后形成文创园等政策比较受欢迎，这也有利于这种土地资源的利用。 相似的改造对一线城市来说，有助于库存房地产的充分利用，也有助于形成更好的投资机会。 这对吸引一些公司的上传，形成产业集群起到了积极的作用。 (中新经纬APP ) )。